中新经纬 3 月 24 日电 题：中原建业销售及扩张受挫，城市合伙人制待观察
作者 房玲 克而瑞研究中心企业研究总监
(资料图)
洪宇桁 克而瑞研究中心研究员
2021 年开始，房地产业进入深度调整期。在管理红利时代，随着房地产进入存量时代，代建行业发展空间大，净利润率高，前景广阔。2021 年 5 月，中原建业在港交所敲钟上市，成为 " 大中原区域代建行业第一股 "。3 月 21 日，港股中原建业发布了 2022 财年年报，结合公司业务情况，我们对公司财报进行了一些基础分析。
公司销售业绩和拓展力度大幅下滑
2022 年，中原建业在管项目的合约销售额约为 213.17 亿元，同比减少了 47.1%；合约销售建筑面积约为 349.84 万平方米，同比减少了 44.1%；销售均价为 6093 元 / 平方米，这是公司自 2018 年后首次出现下滑。
中原建业在 2022 年销售业绩同比大幅下滑，主要是因为河南市场较为低迷，同时疫情反复也影响了企业销售业绩。
在项目拓展方面，2022 年中原建业仅新签 30 个项目，总建筑面积约为 337 万平方米，同比减少 66.4%。新签河南省外项目 2 个，总建筑面积 10.62 万平方米，同比减少 91.8%。中原建业拓展规模大幅减少，除行业低迷等客观原因之外，困扰建业集团将近一整年的流动性问题或是一个重要原因。对比同为代建上市企业的绿城管理发现，历年来，中原建业销售规模和新拓建筑面积均和绿城管理有着较大差距。2022 年，在中原建业业务遭到重挫同时，绿城管理却仍有增长，二者差距进一步加大。这其中一个重要原因就是两家企业集团的全国化程度不同：由于绿城集团早早就成为一家全国化企业，公司业务可以遍及全国；而建业集团则由于选择长期区域化战略，覆盖市场较小，也在一定程度上限制了中原建业发展。虽然近年来建业集团加大了全国化力度，但是成果较小。在越来越多头部房企入局代建市场背景下，中原建业虽有先发优势，但规模扩张速度仍有可能不及后发龙头企业，市场竞争压力有可能进一步加大。
目前，中原建业计划通过创新商业模式加速发展，提升自身竞争力。2022 年，中原建业开始尝试城市合伙人制度，旨在通过信用和融资手段，为成员企业打通项目库、资金库，嫁接资源，整合双方资源，实现利益共享。中原建业在 2022 年 12 月成立了城市合伙人理事会，从 190 位合作伙伴中选取出 13 位战略合作伙伴，在河南省 18 个地级市成立了 10 家合资公司。目前，13 个城市合伙人自身资产规模已经超过 2000 亿元，和中原建业累计签约 1073 万平方米，其中于 2023 年 1 月 10 日就集中签约 153.4 万平方米。作为中原建业未来的一个重要增长极，城市合伙人制度在助力企业在大中原区域迅速拓展同时，也会助力拓展公司在山西、海南、江西等河南省外的业务，预计公司未来合伙人项目会达到 60% 以上。
省外布局较缓，多元业务模式有望加速
截至 2022 年年底，中原建业在管建筑面积为 3171 万平方米，相较于年初增长了 2.38%，相比于 2018-2021 年 27.07% 的复合增长率而言大幅下滑。从在管项目代建模式来看，中原建业共有政府代建项目 14 个，合约建筑面积 201 万平方米，目前政府代建在谈意向项目超过 50 个，预计将会在 2023 年陆续落地；资本代建项目 3 个，合约建筑面积 53 万平方米，由于中原建业已和包括河南资产、河南豫资等多家 AMC 公司达成战略合作，企业业务模式多元化进程有望得到加速。
从在管项目建筑面积区域分布来看，2022 年底，中原建业省外在管项目建筑面积为 262 万平方米，占比为 8.3%，和 2021 年底保持一致，由此可见，中原建业的省外布局速度仍然较为缓慢，企业拓展重心仍然在河南大本营。这种布局策略也影响到了企业销售分布，2022 年，中原建业 92% 的合约销售额仍处大本营的河南地区，占比相比 2021 年下降了 2 个百分点，和企业在管建筑面积的区域分布趋同。中原建业在河南省内的大力布局固然可以充分利用企业本地化优势，但是也放大了区域市场波动给企业带来的风险。营业收入大幅减少，净利率维持在较高水平
2022 年，中原建业共实现营业收入 6.06 亿元，同比减少了 53.5%，企业营业收入的大幅下滑主要是因为销售规模减少。不过中原建业的净利率为 50.1%，虽然同比下降了 9.1 个百分点，但仍然达到了 50% 以上，保持在较高水平。
相较之下，绿城管理的净利率为 27.7%，比中原建业低了 22.4 个百分点。这主要是因为绿城管理积极使用合作代建模式，成本计入方式不同；而中原建业的所有在管项目均是直接管理，主要都是人员成本。两者净利率差异主要在于业务模式的不同。
值得注意的是，中原建业在 2021 年 5 月 IPO 所得资金 7.51 亿元人民币，到 2022 年底仍有 6.4 亿元尚未使用。从企业资金用途分配来看，仅有作为一般营运资金的约 7500 万元已经全部使用完毕，其他用于市场开拓、收并购以及信息系统升级三大用途的资金均有 90% 以上尚未动用。这一方面可以看出中原建业在过去两年内的开拓力度减弱，另一方面则意味着在房地产行业触底反弹阶段，企业可以有较多的资金用于扩张。截至 2022 年底，中原建业的持有现金为 15.65 亿元，与绿城管理的 20.86 亿元差距不大。 ( 中新经纬 APP )本文由中新经纬研究院选编，因选编产生的作品中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。选编内容涉及的观点仅代表原作者，不代表中新经纬观点。
责任编辑：李惠聪
作者：熊思怡
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